#10. Инвестиционные риски

frase2

  1. Понижение доходности (ниже расчетной) за счет увеличенной плотности застройки.

Примеры:

6 Жемчужина на Гагаринском плато. Квартиры с видом на море были при покупке. Рядом другая
строящаяся высотка частично закрыла вид на море. В связи с чем цена за м2 при продаже у покупателя есть объективные условия к снижению цены.

frase39 Жемчужина частично закрыла вид на море квартирам из 8-ой.

 

Есть такая штука как генплан, и он утверждается задолго до начала строительства группы объектов.

генплан_7_8_9_19

  1. Изменение политической ситуации (расклада политических сил в Одесском горсовете и облсовете)

 

Аднан Киван финансировал предвыборную кампанию нынешнего мера города Геннадия Труханова. Сейчас он активно занимается политикой, за что получает свои преференции в виде участков под застройку в лучших районах города.

Так как Труханов стал мэром в мае 2014 года, то до мая 2019 г. (еще 3 года) он теоретически должен лоббировать интересы Кивана.

 

Установление взаимоотношений Кивана с новым губернатором Михаилом Саакашвили также прошло успешно через создание благотворительного фонд «На благо Одессы», что привело к выделению последним участка 0,75 соток земли под 24 и 25 Жемчужины возле Музкомедии.

 

Технология выстраивания взаимоотношений с персоналиями, занимающими посты мера и гурбернатора уже отработана на Костусеве, Труханове, Палице и Саакашвили – пока серьезных проколов не было.

 

  1. Замораживание строительства. Исчезновение Застройщикаtop10_застройщиков

Как не попасть на долгострой типа «Альянса», «Прогресс-Строя», «Билдинг Групп» и других подобных Бендеров?

 

Если бы вы не задавались этим вопросом, Вы бы сейчас не читали эту книгу. Итак, вот несколько критериев по выбору застройщика:

 

  • Количество построенных и сданных объектов — это реальный и измеримый результат работы застройщика.

С 2010 по март 2016 г Кадор построил и сдал 17 Жемчужин, что позволило занять первую строчку в ТОП 10 Застройщиков Одессы — >

 

  • Наличие полного комплекта документов на земельный участок на момент начала строительства/старта продаж объекта.

 

Кадор на официальном сайте заявляет, что не начинает продаж без полного пакета документов. Так ли это на самом деле – проверить невозможно, так как ни одна строительная кампания НЕ предоставит вам такой информации. Но отсутствие просрочек на 17 Жемчужинах по вводу объектов в эксплуатацию (сдача объекта) говорит о том, то заявленные сроки выполняются. Значит документальные вопросы по земле до сего момента успешно решались

 

Согласование строительства со всеми службами города гарантирует, что дом своевременно будет подключен к городским коммуникациям. От этого очень сильно зависят сроки сдачи объекта.

 

  • Наличие максимального количества гарантий от Застройщика. Точная идентификация ответчика обязательна – кто именно и за что именно будет отвечать и в каком объеме. Я уже рассказывал об этом в главе №7 «Гарантии Застройщика».

 

  • Заключение прямого договора с Застройщиком.

 

Пример «инвестиционного договора»:

 

ПЕРСОНАЛЬНЫЙ МЕМОРАНДУМ АССОЦИИРОВАННОГО ЧЛЕНА КООПЕРАТИВА № ___ г. Одесса «___» _________ 201___ года ОБСЛУЖИВАЮЩИЙ КООПЕРАТИВ «РОГА и КОПЫТА» (изменено) (далее — Кооператив) в лице Председателя Остап Бендер (изменено), действующего на сновании Устава, и Гражданка Украины _______________________________, (далее — Ассоциированный член) местожительство которой зарегистрировано по адресу: _________________________________________________, паспорт серии ______________, выданный _____________________________ «___» _______ 20__ г., налоговый номер: ________________,

 

То есть договор подписывается не со строительной компанией, а с каким-то Остапом Бендером, который является председателем кооператива! Какое отношение он имеет к Застройщику из договора совершенно непонятно. При наличии претензий и исковых требований ответчиком по этому договору будет выступать Остап Бендер, а не строительная компания.

 

В случае появления таких документов – тревожная сирена должна завыть в Вашей голове!

 

  • Наличие положительных отзывов от жильцов. Именно они первыми сталкиваются со всеми «косяками» Застройщика. Где посмотреть отзывы, об этом я расскажу чуть позже.

 

ВЫВОДЫ

Инвестиционные риски управляемы и прогнозируемы на периоде 2-3 года