#9. Как обойти подводные камни

  • Метраж квартиры может не соответствовать оплаченному

Необходимо проверить наличие в договоре пункта о перерасчете стоимости квартиры при получении техпаспорта БТИ. Палка о двух концах — при несоответствии оплаченного метража метражу наличному либо придется доплатить, либо продавец (Kadorr) должен возместить переплату.

ПРИМЕР: Оплачено 56 м2 по 1000$ за м2. Реально по ТП получилось 54,5 м2. Сумма к возмещению – 1500$ (за 1,5 м2). Мелочь, а приятно

Сейчас наблюдается обратная тенденция – увеличение площади от 2-х до 12 м2 на квартире, потому учтите возможные незапланированные расходы на незапланированные метры!

Кадор в этом случае предлагает рассрочку на сверх-метры

 

  • Ремонт в квартире

Стандартный ремонт от Kadorr – примеры можно посмотреть здесь обходится ориентировочно в 300-330$ за м2, что несколько дороговатенько.

Доступ на объект для сторонних подрядчиков (ремонтных бригад) запрещен до момента сдачи дома. Въехать в отремонтированную квартиру в момент сдачи дома не получится.

Но есть выход – у нас есть подрядчики с доступом на объект при средней стоимости ремонта 120-200$ за м2 – звоните и оставляйте заявку на ремонт, мы поможем решить и этот вопрос!

  • Плохая звукоизоляция

При покупке квартиры для себя обязательно сделайте звукоизоляцию стен! Не пренебрегайте этим советом. Пено (газо) бетон, из которого сделаны внутренние стены квартир, плохо справляется с этой задачей.

Изменение толщины внутренних перегородок позволяет Подрядчикам значительно уменьшать себестоимость строительства, и соответственно положить разницу в карман.

По этому поводу отличную популярную обзорно- техническую статью с результатами испытаний (расчетов) пенобетонных перегородок и стен еще три-четыре года назад выложил в Интернете одесский акустик Андрей Надеждин.  Читаем здесь

  • Пожаробезопасность

Каждый этаж любой Жемчужины оборудован системами пожарной сигнализации, но примите во внимание тот факт, что самая высокая автомобильная пожарная лестница АЛ 50 (пожарная часть №9 г. Одессы) имеет максимальную высоту вылета стрелы всего 50 метров вертикально. Таким образом максимальная высота по пожаробезопасности с учетом возможности пожарных – 16 этаж

Как минимум до момента, пока город не приобретет новую технику для тушения высотных пожаров. Пример – пожар на Гагарин-Плаза (Гагаринское плато, Аркадия — дом 22 этажа) 29 августа 2015 г.

Смотреть видео по АЛ 50 здесь (как-то сын упросил сводить в пожарку на экскурсию — заодно и сняли это видео).

  • Усадка дома

С точки зрения прочности монолитно-каркасных домов к ним нет никаких претензий – они выдерживают сильные землетрясения. Но усадку никто не отменял и незначительные искажение геометрии всего каркаса и температурные перепады приводят к микротрещинам по внутренним стенам из газо(пено) бетона в квартирах. И стена покрывается паутиной трещин.

1-й ремонт в новострое лучше делать с обоями – как вариант флизелиновые обои под покраску (экологичные, дышат, добавляют к звукоизоляции).

Хороший ремонт делайте через 2 года после покупки квартиры!

  • Дорогой паркинг

Покупая квартиру для себя озадачьтесь вопросом, где же будет стоять ваша машина. Продажа квартиры в наших реалиях пока не включает в себя наличие паркинга, надеюсь только пока.

 

Сейчас средняя цена паркинга в Жемчужинах 20.000$ (от 18 до 21 т. $). Выбирать место можно при поступлении паркинга в продажу, как правило когда завершен 0-й цикл

 

Средняя цена аренды паркинга 1500-2000 грн в м-ц (но спрос на аренду превышает предложение, потому возможен рост цены аренды паркинга). Вот и подумайте, а нужен ли он Вам. Если все- таки нужен, покупайте вместе с квартирой.

 

Присмотритесь к домам в вашем районе с паркингом, узнайте сколько стоит там купить/арендовать паркинг. Ну и про гаражные кооперативы рядом с домом не забывайте. Капитальный гараж можно приобрести за сумму, гораздо меньшую стоимости паркинга от 5 до 15 тыс $

 

Пример 6 Жемчужины: Стоимость паркинга 20.000$, стоимость аренды 2000 грн, стоимость стоянки под домом в отельном комплексе Одесса – 400 грн в м-ц.

 

  • Отсутствие классического балкона

Нередко приходится слышать анекдотические высказывания: «Мне Kadorr не нравится, потому что негде белье сушить». Да уж, придется менять привычки на более современные! Просто озадачьтесь вопросом установки сушильной камеры. Не всегда есть возможность всунуть ее в маленькую ванную комнату, но на кухне или в гардеробной этот вопрос вполне можно решить.

  • Коммунальные расходы при простое квартиры (без арендаторов). Пример расчетов по 5-ой Жемчужине (тарифы на январь 2016 г)

raschet_komunalnie
Динамика тарифов за 2015 г в 5 Жемчужине

tarify2015_5Zh

Пример актуальных тарифов, а также тарифы за 2014-2016 г и их динамику по 5 Жемчужине смотрите здесь. Информация с сайта — 5g.od.ua

Пример расчета простоя:

Для 1 комнатной квартиры 40 м2 стоимость простоя = 40*14,416 = 576,64 грн (приблизительно 22$). Соответственно полную сумму коммунальных расходов можете посчитать при наличии данных электро и водяных счетчиков.

  • В Жемчужинах используются только электроплиты

Низкое давление в магистральных газопроводах не позволяет использовать газ в высотных домах. Максимальная высота подъема газа при существующем давлении – 36 м2 (12 этаж) Потому если Вы привыкли использовать газ при приготовлении пищи – придется переучиваться!

  • Потери при разрыве договора инвестирования

Жизнь есть жизнь и ситуации случаются разные и допустим Вы не сможете в дальнейшем выполнять условия по договору с Кадором. Часть квартиры уже выплачена, и Вы хотите вернуть инвестированную сумму денег

Возможные потери:

  1. Курсовая разница (оплату Вы производили в гривнах по курсу на день оплаты. Но при возврате вы должны учесть, что оплату Вы производили в гривнах на момент заключения договора. Соответственно и требовать возврата Вы можете только в гривнах. Попадание на разнице курсов валют и на инфляцию!
  2. Потеря на разнице повышения стоимости за м2 от момента покупки до момента обращения за возвратом (если такое повышение Застройщиком производилось). Смотрите на примере расчетов по 26 Жемчужине – увеличение стоимости застройщиком
  3. Штрафная санкция Кадора при возврате инвестиций в течении 3-х дней – 4 % с возвращаемой суммы

 

КАК ИЗБЕЖАТЬ ЭТИХ ПОТЕРЬ? 

При возврате средств (если возникнет такая ситуация) лучше воспользоваться срочной продажей – с дисконтом, но в долларах!

Если срочная продажа для Вас сейчас актуальна, Вам достаточно просто

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА ПРОДАЖУ ВАШЕГО ОБЪЕКТА

call_me

Мы имеем постоянный поток покупателей на вторичку в Жемчужинах. За 3 дня не обещаем, но за 2 месяца продадим!

 

ВЫВОД

Необходимо учесть много факторов как не затратных, так затратных именно на этапе выбора квартиры – от них зависит Ваша доходность!